Huis verkopen aan kind en terughuren

Een huis verkopen aan je kind en terughuren, is dat een optie? Veel ouders overwegen dit om hun kind in de toekomst van een woning te verzekeren, zonder dat het kind daar een hoge erfbelasting over betaalt. Maar is dit financieel gezien wel echt gunstig voor u en uw kind? De Amsterdamse Huizenmaatschappij geeft u hier graag een duidelijk antwoord op. Zo kunt u voor zichzelf bepalen of het interessant is om uw huis te verkopen aan uw kind.

Verkoop met ‘vruchtgebruik’

Vroeger werd het vaak aangeraden om de woning te verkopen aan de kinderen volgens een bepaalde constructie, namelijk ‘vruchtgebruik’. Als ouder behield je levenslang het recht om de woning te gebruiken. Uw kind werd juridisch gezien eigenaar, maar zou pas echt volledig over de woning beschikken na uw overlijden. Dit bracht een fiscaal voordeel voor het kind mee. Deze hoefde namelijk geen erfbelasting te betalen over de waardestijging gedurende het vruchtgebruik.

Inmiddels is de regelgeving rondom vruchtgebruik aangescherpt. Kiest u voor deze constructie en komt u te overlijden, terwijl u nog in het huis woont? Dan betaalt uw kind alsnog erfbelasting over de waardestijging. U moet de woning dus verlaten voor uw overlijden. Omdat dit een risico met zich meebrengt, kiezen minder mensen tegenwoordig voor deze constructie.

Waarom een huis verkopen aan uw kind en terughuren?

Nu de wetgeving rondom vruchtgebruik strenger is geworden, kiezen steeds meer ouders voor een alternatief. Namelijk hun huis verkopen aan het kind en terughuren. Ook dit is een goede manier om de erfbelasting te verminderen. In veel gevallen wordt het huis gekocht met behulp van een lening bij u als ouder. De rente die uw kind hierover betaalt, wordt weer gecompenseerd met de huur die u betaalt.

Een huis verkopen aan uw kind en vervolgens terughuren brengt echter ook een aantal complicaties met zich mee. Zo moet uw kind bijvoorbeeld overdrachtsbelasting betalen als u in de woning blijft. Daarnaast moet u een redelijke huurprijs betalen volgens de Belastingdienst, aangezien uw kind anders alsnog erfbelasting betaalt.

Hoe zit het met overdrachtsbelasting?

Wilt u een huis verkopen aan uw kind en terughuren? Sinds 2023 wordt het huis dan als een beleggingspand gezien. Daardoor betaalt uw kind een hoger percentage aan overdrachtsbelasting, namelijk 10,4% in plaats van 2%. Dit percentage moet bovendien betaald worden over de waarde van de woning, ook als de verkoopprijs lager ligt.

Belasting betalen over de overwaarde

Aangezien het huis als beleggingspand voor uw kind gezien wordt, moet uw kind ook belasting betalen over de overwaarde. De overwaarde wordt belast in box 3 van de inkomstenbelasting. Overweegt u om uw huis te verkopen aan uw kind en het vervolgens terug te huren? Dan is het goed om ook hier rekening mee te houden.

De aftrek hypotheekrente verdwijnt

Uw huis verkopen aan uw kind en terughuren heeft uiteraard ook financiële gevolgen voor uzelf. Zo verdwijnt de aftrek hypotheekrente bijvoorbeeld, waardoor u jaarlijks meer belasting betaalt. U heeft namelijk alleen recht op de aftrek hypotheekrente wanneer u eigenaar van de woning bent. Indien u nog een hypotheekschuld heeft, dient u hier dus ook rekening mee te houden.

Tegen welke waarde moet de woning verkocht worden?

U bepaalt zelf tegen welk bedrag u de woning verkoopt, maar dit heeft wel veel invloed op de belasting die uw kind betaalt. Indien u de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde verkoopt, betaalt uw kind namelijk schenkbelasting over het verschil. 

In het verleden konden ouders hun kinderen een gedeelte gratis schenken voor de aankoop van hun woning. Dit noemde men de ‘jubelton’. Sinds 2024 is deze vrijstelling er niet meer. Dit betekent dat uw kind schenkbelasting moet betalen over het volledige verschil tussen de marktwaarde en het verkoopbedrag.

Besluit u om uw huis te verkopen aan uw kind er terug te huren, dan betaalt u zelf ook belasting over de koopprijs. Ook dit zal belast worden onder Box 3 van de inkomstenbelasting.

Uw huis verkopen aan uw kind en terughuren, tegen welk bedrag?

Wilt u uw huis verkopen aan uw kind en terughuren? Dan stelt de Belastingdienst ook eisen aan de huurprijs. De huurprijs moet namelijk minimaal 6% van de WOZ-waarde zijn. Is dat niet het geval, dan kan de Belastingdienst het als een schenking zien. Uw kind betaalt dan extra schenkbelasting over het verschil tussen de daadwerkelijke huurprijs en de ‘redelijke’ huurprijs. Volgens de Belastingdienst is er in dit geval namelijk sprake van een verkapte schenking.

Wel of niet uw huis verkopen aan uw kind en terughuren?

Uw huis verkopen aan uw kind en terughuren kan voordelen met zich meebrengen, maar is ook gecompliceerd. Het is belangrijk om de voor- en nadelen goed tegen elkaar af te wegen. Indien u deze optie serieus overweegt, adviseren we u om persoonlijk advies in te winnen bij een specialist.